מקרקעין ונדל"ן

האם יש תוקף לעסקה במקרקעין שסוכמה בעל פה?

סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 קובע כי כל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין תיעשה בכתב. מסמך בכתב הינו מסמך הכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, ואשר מצביע עליה בצורה ברורה. המחוקק ביקש להגן על המתקשרים בעסקאות מקרקעין ולמנוע מצבים בעייתיים, על כן דרישת הכתב הינה דרישה מהותית ויסודית.

עסקת מקרקעין היא עסקה בעלת חשיבות ומשקל רב לגבי העושים אותה. דרישת הכתב במקרקעין נועדה להזהיר את הצדדים המתקשרים בה, על מנת שינהגו בצורה רצינית וביישוב דעת לאור ההשלכות שיש לעסקה. 
הכתב נועד ליצור ודאות, שיש לה חשיבות בעסקאות מסוג זה. הכתב נותן לזכות במקרקעין תוקף משפטי גם כלפי צדדים שלישים, לאחר שמתבצע הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

בעת עריכת ההסכם, יש לשים לב שיופיעו בו הפרטים הבאים:

שמות הצדדים 
תיאור הנכס 
מהות העסקה (כלומר: יש לכתוב שמדובר במכירה או בהשכרה)
המחיר
תנאי התשלום
מועד המסירה
אם העסקה אינה כוללת את הפרטים האלו, אין מדובר בחוזה, אלא אם כן יש דרך להשלים את הפרטים החסרים.

חשוב מאוד שעל ההסכם יופיעו חתימות הצדדים, אולם במקרים מסויימים ביהמ"ש אישר הסכם מקרקעין אשר לא נחתם ע"י הצדדים, בנימוק כי דרישת החתימה הינה ראייתית בלבד וכי היא אינה מהווה דרישה מהותית, שעה שניתן להוכיח באמצעות סממנים חיצוניים כי ההסכם בין הצדדים שריר ותקף. 

מהי חשיבות הרישום בעסקאות מקרקעין?

לאחר חתימת הסכם המכר בין הצדדים, ומשהתמלאו כל התנאים הקבועים בחוזה, חייב הקונה (באמצעות עורך דינו) לדאוג לרשום את הנכס על שמו בפנקסי המקרקעין. כל עוד לא נרשמה העסקה יש למקבל הזכות (הקונה) זכות חוזית בלבד שתוקפה הוא בין הצדדים לעסקה בלבד, ולא זכות קניינית, שתוקפה הוא כלפי כולי עלמא.
הזכות הקניינית היא זכות רכושית המתייחסת לנכס (חפצית), פועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של חייבים, ועדיפה על פני זכויות אחרות. לעומתה, הזכות החוזית הינה זכות אישית התקפה כלפי אדם או כלפי קבוצה מוגדרת.
על כן, בעת רכישת נכס, עורך הדין חייב להקפיד כי סיומה של העסקה יהיה ברישום הכנס על שם הרוכש.

מתי חשוב לרשום הערת אזהרה?

בכל עסקת מכר, חשוב מאוד כי עורך הדין של הקונה יקפיד כי מיד לאחר החתימה על ההסכם, ירשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובתו של הקונה.
הערת אזהרה הינה פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באשר להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין (המוכר) לעשות בהם עסקה, או התחייבות להימנע מלעשות בהם עסקה.
הערת האזהרה נועדה כדי להזהיר ולהתריע, לכל המתעניין בנכס, כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות בו לעשות בהם עסקה, או להימנע מכך.
כאשר יש הערת אזהרה לטובת הקונה, רשם המקרקעין לא יאשר לבצע כל עסקה נוגדת הקשורה בנכס.
לדוגמא, אם המוכר (בעל הזכויות במקרקעין) ינסה לבצע עסקה סותרת באותם המקרקעין , הערת האזהרה שנרשמה לטובת קונה א' תהווה תמרור אזהרה לקונה ב', כי כבר קיימת התחייבות מצד המוכר לעסקה עם הקונה א'.
כמו כן, ככל שאחרי חתימת ההסכם נושה של המוכר ירצה להטיל עיקול על זכויותיו בנכס, הרי שהוא יידחה מפני הקונה שלטובתו נרשמה הערת אזהרה לפניו.

על כן, בעת רכישת הנכס חשוב מאוד לעגן זכותו החוזית של הקונה לרישום הערת אזהרה במסגרת ההסכם, וכמובן לרשום את ההערה בפועל בטאבו, על מנת שתהיה ידועה לכולי עלמא. כמו כן, חשוב כי המוכר יגביל את פרק הזמן הניתן לקונה לצורך ביצוע העברת הזכויות על שם הקונה, על מנת להימנע ממצב בו הקונה ירשום הערת אזהרה על הנכס (אז המוכר מוגבל בביצוע עסקאות נוגדות) ומנגד נמנע מלהשלים את העסקה ולשלם את מלוא התמורה בגינה.

מהו פרוייקט תמ"א 38?

תמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 קובעות כי התכנית חלה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם לפני 1.1.80. התכנית קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות תקן 413 שעניינו חיזוק מפני רעידת אדמה, ואשר לא היה קיים בזמן בנייתם.
מאחר שרוב המבנים שנבנו לפני 1980 לא עומדים בתקן ולכן לא מוגנים כראוי, תמ"א 38 באה לענות על צורך זה על ידי כך שהיא מאפשרת לקבל היתר בנייה לבצע חיזוק במבנה בלי תוכניות בנייה מפורטת. המטרה בכך הינה לעודד בעלי בתים ובניינים לחזק את המבנים שלהם כנגד רעידות אדמה.
קבלן אשר ישפץ ויחזק את הבניין כולו על פי התקן הנדרש להתמודדות עם רעידות אדמה, יקבל בתמורה את זכויות הבנייה לקומות הנוספות בבניין. מכירת הדירות החדשות בקומות שהתווספו תשמש לכיסוי הוצאותיו לשיפוץ וחיזוק הבניין, ולהשארת רווח סביר, המאפשר לקבלן את ביצוע הפרויקט.
במסגרת הפרוייקט, ובכפוף לאילוצים תכנוניים והנדסיים, יוכלו דיירי הבניין לקבל (מעבר לחיזוק הבניין לרעידות אדמה) שרותי בניה נוספים כגון הוספת ממ"ד לדירה, מרפסת שמש, התקנת מעלית, חידוש תשתיות, הכשרת מקומות חניה ועוד – כל זאת בכפוף לכך שימכרו את זכויות הבניה ליזם הפרויקט.

דיני עבודה

מהי זכות השימוע?

לפני פיטורי עובד, מחויב המעסיק לזמן את העובד לשיחת שימוע, בו יציג בפניו את הנימוקים שהביאו לרצון המעסיק לפטרו. במהלך השיחה, תינתן לעובד האפשרות להשמיע טיעוניו בעד המשך העסקתו.
המעסיק מחוייב לתת לעובד התראה מראש על מועד התקיימות השימוע, ועל הנסיבות הספציפיות בעקבותן הוזמן לשימוע, וככל שישנם מסמכים הנוגעים לנסיבות הפיטורין, על המעסיק להציגם לעובד טרם השיחה.
בזמן ההליך, רשאי העובד להיות מיוצג על ידי עורך דין, נציג וועד העובדים או כל אדם אחר לבחירתו.
במהלך השימוע מחוייב המעסיק לנהל פרוטוקול.
ככל שעובד פוטר מבלי שהתנהל הליך שימוע, או שההליך היה לקוי, הוא רשאי להגיש תביעה לביה"ד לעבודה ולתבוע פיצוי.

האם עובד שמתפטר זכאי לקבל את פיצויי הפיטורין הצבורים לטובתו בקופה?

סעיף 26(א) לחוק פיצויי פיטורים קובע שהכספים שהופקדו להסדר פנסיוני (קרן פנסיה/ביטוח מנהלים) בסעיף פיצויי פיטורים מגיעים לעובד, ואינם ניתנים להחזרה למעביד כשהעובד מתפטר, אם ההסדר הפנסיוני הוא לביטוח קצבה. זאת, אלא אם נקבע בהסדר קיבוצי או בהסדר אחר שסכום צבירת הפיצויים ניתן להחזרה. מכיוון שכיום כל ההסדרים הפנסיונים הם לביטוח קצבה, הכלל הוא שכל עובד שמתפטר זכאי לקבל את הפיצויים שצבורים עבורו.

האם עובד זכאי לצבור ימי חופשה?

חופשה שנתית הינה זכות קוגנטית הניתנת לכל עובד, ובמהלך תקופת העבודה צובר העובד ימי חופשה, בהתאם לוותק ולהיקף המשרה בה הוא עובד. המעסיק נדרש לנהל יומן חופשה לכל עובד, ולהציג את הצבירה וניצול הימים בתלוש השכר.
לפי סעיף 7 לחוק חופשה שנתית, אסור לעובד לצבור ימי חופשה, וזאת על מנת לתמרץ את העובדים לנצל את ימי החופשה שנצברו לזכותם. המטרה היא לאפשר לעובד לפתח גם את חייו האישיים ולבלות בחיק משפחתו.
יחד עם זאת, החוק מאפשר לעובד (בתנאי שהמעסיק נתן לכך את אישורו), שלקח 7 ימי חופש בשנה (מתוך סך הימים שנצברו לו), ואת היתרה לצרף לצבירה של השנתיים הבאות. כלומר – ניתן לצבור בסה"כ ימי חופשה למשך 3 שנים. 

לכמה ימי הודעה מוקדמת זכאי כל עובד?

חוק הודעה מוקדמת לפיטורים ולהתפטרות מחייב מעסיק שמפטר את עובדו, לתת לו הודעה מוקדמת, בהתאם להוראות החוק.
יש להבחין בין עובד המקבל משכורת חודשית, לבין עובד בשכר, כשהתשלום הוא על פי שעות עבודה.
הודעה מוקדמת לעובד המקבל משכורת חודשית:
• במהלך ששת חודשי עבודתו הראשונים - של יום אחד בשל כל חודש עבודה;
• במהלך התקופה החל בחודש השביעי לעבודתו עד תום שנת עבודתו הראשונה -
של 6 ימים, בתוספת של יומיים וחצי בשל כל חודש עבודה בתקופה האמורה;
• לאחר שנת עבודתו הראשונה - של חודש ימים.
הודעה מוקדמת לעובד בשכר:
• במהלך שנת עבודתו הראשונה - של יום אחד בשל כל חודש עבודה;
• במהלך שנת עבודתו השניה - של 14 ימים, בתוספת של יום אחד בשל כל     
שני חודשי עבודה בשנה האמורה;
• במהלך שנת עבודתו השלישית - של 21 ימים, בתוספת של יום אחד בשל כל
שני חודשי עבודה בשנה האמורה;
• לאחר שנת עבודתו השלישית - של חודש ימים.
המועדים המנויים לעיל חלים גם על עובד שהתפטר, ונדרש לתת הודעה מוקדמת למעסיק.
בפיטורים ללא הודעה מוקדמת יחייבו את המעסיק בפיצוי העובד בסכום השווה לשכרו הרגיל בעד התקופה שלגביה לא ניתנה ההודעה המוקדמת.
בהתפטרות ללא הודעה מוקדמת ישלם העובד למעבידו פיצוי בסכום השווה לשכרו הרגיל בעד התקופה שלגביה לא ניתנה ההודעה המוקדמת, והמעסיק יהיה רשאי לקזז את דמי ההודעה המוקדמת משכרו של העובד.

מתי עובדת זכאית לשעת הנקה?

עובדת שחזרה מחופשת לידה והיא מועסקת במשרה מלאה (כפי שנהוג במקום עבודתה) או מועסקת בהיקף של 174 שעות בחודש, זכאית להיעדר מעבודה שעה אחת ביום במשך 4 חודשים לאחר חזרתה מהחופשה.
יודגש כי זכות זו אינה קשורה בהכרח להנקה (אם כי ניתן לנצל את שעת ההנקה לצורך שאיבת חלב), וגם עובדת שאינה מניקה או שואבת חלב זכאית לה.
בתנאים מסוימים, ניתן לחלוק את הזכות (הנקראת גם "שעת הורות") בין בני הזוג, כך שכל אחד מהם ינצל את הזכאות בימים אחרים או שרק אחד מהם ינצל אותה, וזאת בתנאי שהיולדת נתנה את הסכמתה לכך.

האם ניתן לפטר עובדת בהריון?

סעיף 9 לחוק עבודת נשים קובע כי מעביד לא יפטר עובדת שהיא בהריון אלא בהיתר מיוחד של משרד התעשייה והמסחר. שר התמ"ת לא יאשר פיטורים של עובדת בהריון אם יתברר לו כי הם קשורים להריונה ולא לתפקודה המקצועי.
כדי ליהנות מהגנת החוק, על עובדת בהריון שהיא זמנית, ארעית או קבועה לעבוד אצל אותו מעסיק או באותו מקום עבודה לפחות 6 חודשים.
במסגרת ההליך בתמ"ת, ישמע המשרד את טענות המעסיק, את טוענות העובדת ורק לאחר מכן יתן החלטה.
למשרד התמ"ת יש שיקול דעת נרחב. אם הפיטורים קשורים בהריון, או נעשו בגלל ההריון, אין לו שיקול דעת והוא חייב שלא לתת היתר.
לעובדת שמפוטרת בניגוד לחוק עבודת נשים הזכות להגיש תביעה כספית בביה"ד לעבודה .

האם ניתן לפטר עובדת ששבה לעבודה לאחר חופשת לידה?

סעיף 9 לחוק עבודת נשים קובע כי למעביד אסור לפטר עובדת שיצאה לחופשת לידה במשך תקופה של 60 ימים לאחר סיומה של חופשת הלידה או החל"ת שלקחה על מנת להאריך החופשה (בהתאם לחוק).
יובהר כי חברה לא יצאה ידי חובתה אם שילמה פיצוי מלא עבור 60 ימים, ואפילו אם שילמה את 30 הימים עבור ההודעה המוקדמת, אשר בהם חל איסור לפטר עובדת שחזרה מחופשת לידה.

מהן זכויות עובדת אשר נעדרת מעבודתה עקב טיפולי פוריות?

על פי חוק עבודת נשים, ככל שעובדת נעדרת לצורך טיפולי פוריות, עליה להמציא בשל כך אישור מחלה בכתב מאת הרופא המטפל, המאשר כי הטיפול מחייב את ההיעדרות.
ניצול ימי ההיעדרות לצורך הטיפולים בא על חשבון ימי המחלה הצבורים של העובדת. כך, שאם אין לזכותה עוד ימי מחלה צבורים, ההיעדרות תהיה על חשבונה ותנוכה משכרה.
לא ניתן לפטר עובדת אשר עוברת טיפולי פוריות בימי העדרותה מהעבודה עקב הטיפולים. הגנה זו מותנית במסירת הודעה מראש למעסיק ובהצגת אישור רפואי מהרופא המטפל.
ההגנה מפני פיטורים משתרעת מעבר לימי ההעדרות גם למשך תקופה של 150 ימים לאחר תום ימי ההיעדרות.
פיטורים במהלך תקופה זו מחייבים קבלת היתר מהממונה על חוק עבודת נשים במשרד הכלכלה.

האם אשה שעוברת הפלה זכאית לימי חופשה?

כן. על פי סעיף 7 לחוק עבודת נשים, עובדת שהפילה רשאית להיעדר מעבודתה שבוע לאחר ההפלה, ואם אישר רופא כי מצב בריאותה מחמת ההפלה מחייב שתיעדר זמן רב יותר – הזמן שקבע הרופא, אך לא יותר מששה שבועות.
ימי ההיעדרות הינם ימי מחלה לכל דבר ועניין, וינוכו מצבירת ימי המחלה של העובדת.
בימי ההיעדרות חל איסור מוחלט לפטר את העובדת ואף לתת לה הודעה מוקדמת בדבר הפיטורים.

צוואות וירושות

מתי כדאי לערוך צוואה?

בניגוד לדעה הרווחת, עריכת צוואה כלל אינה קשורה לגיל. ישנן נסיבות רבות אחרות, כגון מצב משפחתי, היקף רכושו של אדם, יחסים מורכבים בתוך המשפחה ובכלל. התשובה לשאלה - מתי כדאי לערוך צוואה? תלויה ב רצונו של אדם להסדיר את חלוקת רכושו טרם מותו.
מכיוון שלצערנו החיים אינם צפויים, ואין לדעת מה יוליד יום, המלצתי היא כל אדם בעל משפחה ו/או נכסים ידאג לערוך צוואה.
  

כיצד מתחלק רכושו של אדם שלא הותיר אחריו צוואה?

כאשר אדם נפטר, ולא הותיר אחריו צוואה, רכושו יחולק על פי הקבוע בחוק הירושה. ככלל, היורשים על פי דין הם בני משפחתו של היורש - אשתו/ בעלה של המוריש/ה יורשים 50% מעזבונו, וילדיהם יורשים את 50% הנותרים בחלקים שווים בניהם.
אדם שבעת מותו לא היה נשוי (גרוש או אלמן) יורשיו הם ילדיו בחלקים שווים ביניהם.
ככל שהמוריש היה נשוי ללא ילדים, בן/בת הזוג יירשו מחצית מהעיזבון והוריו של המוריש ירשו את החצי השני.
אם נפטר אדם שאינו נשוי וללא ילדים, וגם הוריו אינם בחיים, יועבר עזבונו בחלקים שווים לצאצאי כל הורה שנפטר, מחצית לצאצאי אבי הנפטר ומחצית ולצאצאי האם הנפטרת.
אם אין לנפטר יורשים, עזבונו מועבר לידי האפוטרופוס הכללי במשרד המשפטים.

איזה סוגי צוואות יש?

על פי חוק הירושה, ישנם ארבעה סוגי צוואות:
צוואה בעדים: בצוואה זו חייבים להופיע הפרטים הבאים: תאריך; חתימת המצווה; חתימת המצווה בפני שני עדים שזו צוואתו; אישור שני עדים באותו מעמד; חתימת שני העדים על אישורם; אישור שני העדים על-פני הצוואה; אישור שני העדים שהמצווה הצהיר כאמור; אישור שני העדים שהמצווה חתם כאמור.
צוואה בכתב יד: סעיף 19 לחוק הירושה קובע שלושה כללים לעריכת צוואה מסוג זה. ראשית, כל הצוואה צריכה להיערך בכתב ידו של המצווה בלבד; המצווה צריך לציין בכתב ידו את תאריך עריכת הצוואה; על המצווה לחתום על הצוואה בידו.
צוואה ללא עדים עלולה להציב אתגרים משפטיים לא פשוטים בעת התנגדות לקיומה, שכן בניגוד לצוואה בעדים, אין עדים שיעידו על הנסיבות בה נחתמה.
צוואה בעל פה: על המצווה בעל-פה להיות באחד משני המצבים הבאים:
"שכיב מרע" – אדם גוסס שניצב רגע לפני מותו. בין השאר הכוונה לחולה המאושפז בבי"ח ושממצאיו הרפואיים מצביעים על כך שהוא צפוי לסיים את חייו.
אדם "הצופה פני המוות" – אדם העומד להיכנס לאזור סכנה, כגון: חייל העומד בפני מבצע מסוכן מאוד. על הצוואה להיערך במעמד שני עדים לפחות.
הרעיון הוא, שברגעים קשים כגון אלה, האדם מבטא את רצונו האמיתי, אך הוא אינו יכול לדאוג כראוי להכנת צוואה בכתב, ולכן דברים שהוא אומר בע"פ ייחשבו לצוואה.
צוואה בפני רשות: צוואה אשר נערכת בפני רשות שיפוטית: שופט, נוטריון, הרשם לענייני ירושה, חבר בבית דין דתי או רשם של בית משפט. בעת עריכת צוואה בפני רשות, נרשמים דבריו של המצווה על ידי הרשות השיפוטית ונקראים בפניו. במקרים בהם הצוואה נערכת שלא בשפתו של המצווה, על הרשות השיפוטית להקריא את פרטי הצוואה בעזרת מתרגם. על פני הצוואה, מצוין כי הצוואה תורגמה למצווה.
המצווה אף יכול להגיש לרשות צוואה שנערכה על ידו בכתב.

האם ניתן לבטל צוואה?

כאשר המצווה עורך צוואה חדשה, אף אם אין בה ביטול מפורש של הצוואה הקודמת, רואים אותה כמבטלת את הצוואה הקודמת, גם אם אין בצוואה החדשה אלא הוספה לאמור בצוואה הקודמת.
ניתן גם להשמיד את הצוואה. חוק הירושה קובע כי ככל והמצווה השמיד את הצוואה "חזקה עליו שהתכוון בכך לבטלה".
בכדי לבטל צוואה שנערכה בפני רשות, על המצווה להצהיר על ביטול הצוואה בפני שופט, רשם או דיין, או להגיש כתב ביטול צוואה לאחד מאלה, תוך שהם קוראים את דבר הביטול בפניו, והוא מצהיר בפניהם שהוא אכן מבקש לבטל צוואתו.
כדי לבטל צוואה בעל פה, על המצווה לעשות כן בפני שני עדים המבינים את שפתו.

 

האם ניתן להתנגד לקיומה של צוואה?

כאשר אדם מעוניין להתנגד לצוואה, ראשית עליו לבחון האם צו קיום הצוואה כבר ניתן.
ככל שטרם ניתן הצו, יכול המתנגד להגיש התנגדות לבקשה, אז יעביר הרשם לענייני ירושות את הדיון בתיק לביהמ"ש לענייני משפחה.
ככל שצו הירושה כבר ניתן, על המתנגד להגיש לביהמ"ש או לרשם הירושות בקשה לביטול הצוואה.
בית המשפט רואה בפעולה של ביטול צווים צעד חריג, וזאת בשל העובדה שתוקף צו קיום צוואה הוא כשל פסק דין – מחייב והצהרתי, ומגולם בו עקרון סופיות הדיון.

גישור

מתי כדאי לפנות להליך גישור?

מוקדם ככל האפשר! כאשר מתגלע סכסוך, בין אם סכסוך עסקי, בין אם במסגרת יחסי עבודה ובין אם במסגרת יחסים בין אישיים, גישור, לרוב, מהווה הפיתרון האולטימטיבי ליישוב מחלוקות, שכן מטרתו להגשים, ככל הניתן, את האינטרסים של שני הצדדים. 

  

האם עליי לפנות לביהמ"ש לפני התחלתו של הליך גישור?

   לא! ניתן לפנות באופן יזום למגשר על מנת שזה יסייע לצדדים בפיתרון הסכסוך. במקרים רבים, ביהמ"ש אף הוא מפנה להליך הגישור שכן הוא רואה בהליך יעיל ואפקטיבי יותר מאשר התדיינות ממושכת בביהמ"ש.